鑫台灣財經網／顏瑞田／高雄報導
屏東大學不動產經營學系教授楊宗憲11日出席論壇，以年度市場觀察為基礎，分享對房市的最新分析。他指出，過去一年市場變化明顯，整體呈現「量縮、價穩」格局，雖然房價漲勢停滯，但市場資金充裕、總體經濟強勁，若央行在明年第一季鬆綁管制，房市有望迎來反轉契機。
楊宗憲表示，自己每年都會在論壇分享房市觀察，今年雖因感冒聲音略受影響，但仍希望以完整數據說明市場現況。他指出，去年預估全年經濟成長率「保四」，但AI 與半導體爆發，使第四季成長率直接跳升至兩位數。今年主計總處預估成長率約10%，但因基期已高，明年再度出現兩位數成長的可能性不大。
超額儲蓄倍增 股房資金流動成市場關鍵
楊宗憲指出，超額儲蓄從前年至今年「成長超過一倍」，顯示市場資金動能強勁。這些資金原本多準備投入股市，但隨著股價來到相對高點，是否會再度出現「股房資金流動」值得觀察。他強調，貨幣供給與股價指數均顯示市場動能強，整體仍偏向樂觀。
在不動產放款方面，住宅貸款餘額年增率仍維持約5%，顯示資金仍持續流入住宅市場；但建築貸款年增率已降至接近負成長，月增率更已轉負，反映建商端的投資動能明顯放緩。
央行管制未鬆綁 明年第一季可能成為轉折點
楊宗憲分析，央行在2024年啟動第七次選擇性信用管制，原因是放款集中度逼近歷史高點37.9％。然而目前集中度已降至34.9％，理應進入可評估鬆綁的區間，但央行仍未放鬆。他指出，央行認為集中度下降是因為民眾借周轉金投入股市，使分母擴大，因此不認為房市資金集中度真的下降。
他認為，央行「觀望態度」已非常明顯，但若集中度在明年第一季降至34% 以下，央行有機會啟動鬆綁。他強調，房價要上漲必須同時具備「剛性需求＋投資需求」，目前投資需求被管制壓住，因此鬆綁時點將成為房市反轉的重要訊號。
清安 3.0上路 總價天花板將影響市場流動性
談到清安政策，楊宗憲指出，清安2.0曾在單季創下2萬多件申請量，是過去的兩三倍，顯示剛性需求被大量提前釋放。去年底因市場預期清安 3.0上路，申請量略為下降。
他說，青安3.0設有排富條款、排老條款、限制自住、最高貸款額度提高至 1500萬、以及設定房屋總價上限（如台北市 3500 萬、高雄約2000多萬），總價限制將直接影響市場流動性，而「流動性」正是目前房市最需要的條件。
交易量跌至歷史低點附近 明年第一季若反彈將成強力訊號
楊宗憲表示，台灣房市交易量最高曾在民國94年達51萬棟，但隨著房價上升與住宅自有率提高，交易量逐年下降。他預估今年交易量約25萬棟，略低於去年。
他強調，若明年第一季交易量能比今年第四季更高，且年增率轉正，將是「量先反彈、價再上漲」的典型訊號。
新建案銷售率偏低 市場處於「等待期」
從新建案銷售率與議價率指數來看，楊宗憲指出，目前銷售率指數僅約40，顯示案子普遍銷售期拉長；議價率指數約80，雖偶有跳升，但未出現連續上升，代表價格仍守得住。他形容，新建案市場目前處於「等待期」，等待政策鬆綁與市場動能回升。
少子化＋小宅化成趨勢 總價導向將成南台灣主流
楊宗憲指出，台灣平均戶量從25年前的3.5人，降至目前的2人，產品結構自然從三房轉向一房、兩房。他強調，未來市場將更重視「總價導向」，因為薪資未同步成長，房價卻因台積電效應大幅上升，產品必須透過縮小坪數來維持可負擔性。
他提醒，清安 3.0 的總價天花板可能成為未來市場的「熱門價格帶」，建商應思考如何在此區間推出符合需求的產品。
房市反轉三大條件：央行鬆綁、建照量放大、交易量回升
楊宗憲最後提出三項「進場訊號」：
一、央行鬆綁選擇性信用管制
二、建照量擴大、使照量不再大幅超越建照量
三、交易量回升，單季達 7 萬棟以上或明年第一季年增率轉正
他認為，若上述條件逐步出現，房市反轉機會將大幅提高。
楊宗憲表示，目前房價穩定、量縮已近底部，資金充裕、政策可望鬆綁，房市正處於「等待轉機」的階段，明年第一季將是最值得觀察的時間點。
