文／徐佳馨／住商機構企研室執行總監暨發言人
央行總裁楊金龍，依舊是我那捉摸不定的金龍。
中央銀行17日召開第三季理監事會，在美國聯準會睽違三年升息一碼之後，台灣央行選擇政策利率「連10凍」。但房市這一邊，央行倒是難得往前鬆了一步，不僅讓自然人第2戶購屋貸款最高成數，由6成提高到7成；購地貸款也刪除原本必須「切結於一定期間內動工興建」的規定，改由銀行依個案授信實務辦理。
乍看之下，央行似乎終於對房市鬆手了一點。
這樣說並沒有錯。第七波信用管制實施兩年來，房市交易明顯降溫，不動產貸款占總放款比率由高點下降，房價也有些許鬆動，既然前一階段管制已經產生效果，央行現在稍微調整力道，其實很合理。
從供需面解讀，讓第2戶貸款從六成提高到七成，等於少準備一成自有資金，有助於自用買方進場，流動性會變好；對建商而言，取消購地貸款固定動工期限，不僅是多一點開發時程的彈性，更重要的是讓供給不要再擴大，最終拖累銀行體系，造成系統性風險。
可是如果因此認為房市解禁，大家準備卯起來買，甚至回到之前的熱潮，看起來言之過早。最現實的理由是：政策鬆綁，不等於銀根鬆綁。
這一次央行沒有跟進Fed升息，某種程度也正說明現在市場的矛盾。
表面來看，今年台灣經濟成長率被央行大幅上修至11.48%，CPI預估也來到2.03%，單從這兩個數字看，升息不是沒有理由；甚至這次理事會中，也有兩位理事主張升息。
問題是，現在的台灣不是每一個產業都這麼熱。
AI相關產業很旺有目共睹，但不少傳統產業與中小企業感受到的卻是完全不同的景氣。楊金龍也直接點出，目前是典型的K型經濟，經濟「外熱內溫」，若此時再全面升息，最先增加負擔的，可能不是手握訂單的大企業，而是原本取得資金就比較困難的中小企業、傳統產業。
換句話說，央行不是看不到通膨，而是知道現在市場利率與信用環境本來就已經偏緊，再往上加一碼，副作用可能先出現。
相較之下，不升息讓整體情境相對可控，但這並不代表升息壓力就此解除。
Fed已經重新升息，國際油價仍在高檔，台灣通膨又重新站上2%，央行自己也強調目前貨幣政策仍然「偏緊」。如果第四季物價壓力沒有如預期下降，外部利率又繼續往上走，到了12月，央行要繼續利率凍漲，難度恐怕更高。
回到房市也是如此。
現實的情況是，各家銀行已經讓房貸利率與市場利率分離，除了青安3.0客戶外，多數房貸利率早就突破2.6%，甚至超過3%。
央行這次打開了一點縫隙，讓第二戶多貸一成並不代表銀行會立刻門戶大開。第一線接觸到貸款的買家所面對的，早已不只是「最高可以貸幾成」，而是銀行到底願不願意貸、利率多少、排撥要多久。
建商面對的情況甚至更直接。
大型建商手上資源多，能夠透過銀行融資、公司債、資本市場或既有資產調度資金，有些甚至寧可先圈住資金，等著未來大量完工交屋時使用。但中小型建商面對市場銷售速度變慢，銀行授信轉趨保守，土建融成本又高，準備交屋時客戶還可能貸不到款，前後端都可能翻車的情境下，即使央行取消購地貸款固定動工期限，對業者而言確實是善意，也算是給市場多一點喘息空間；但它並非雨露均霑。
未來房市看到的，恐怕不只會是區域、產品與價格的K型分化，更會是開發商財務體質的K型分化。
總而言之，金龍這次確實有鬆手，也算給市場、業者與消費者一個交代，暫時安心度過接下來的三個月，至於接下來金龍要怎麼出手，恐怕還是費疑猜。
