鑫台灣財經網／顏瑞田／台南報導
當全台房市受到信用管制、貸款緊縮與市場觀望氣氛影響之際，台南房市卻出現一個逆勢熱銷案例。由國城建設集團打造的平實特區指標建案「國城寳實」，一期、二期合計834戶，全案總銷約200億元，目前已銷售超過670戶，銷售率突破八成，累計銷售金額約160億元，一期銷售率更已超過九成，二期366戶也已接近七成去化，成為近年台南房市最受矚目的住宅個案之一。
南台灣品牌建商國城建設插旗台南東區平實特區的大型公辦都更案「國城寳實」，全新二期「寳實二代」28日正式公開，根據最新實價登錄揭露資訊，「寳實二代」開始潛銷起算，30天成交102戶，打破一期單月94戶銷售紀錄，佔台南市心的中西區、東區、北區預售屋成交量的66%，代表市中心每成交3戶預售屋就有2戶是「寳實二代」，更以每坪單價68.9萬元的佳績，創下2026預售屋單價王。
對於外界好奇，在市場保守氛圍下，為何仍能創造如此亮眼成績，國城建設集團創辦人洪平森28日受訪時指出，答案其實不只是產品，更是一種對城市生活的重新思考。「我們賣的不只是房子，而是一種生活方式。」這句話，也成為理解「國城寳實」熱銷現象最重要的關鍵。
平實營區最大造鎮案 從蓋房子變成造城市
洪平森表示，平實營區近年已成為台南最受矚目的新興核心區域。尤其東區本身就是台南傳統市中心，擁有成熟生活機能，而平實特區更具備大型都市更新與重劃優勢，因此被市場視為「蛋黃中的蛋黃」。「國城寳實」最大的特色，在於擁有約8600坪完整基地。這樣的土地規模，在市中心已極為罕見。他表示，一般建商拿到土地後，多半思考如何提高坪效與銷售效益，但國城的出發點不同。「這種規模不是蓋一個社區而已，是要思考怎麼形成一個新的生活聚落。」因此，在規劃初期，團隊便邀請國際建築團隊及國內知名建築師共同參與，希望透過城市規模思維，打造兼具居住品質、景觀價值與未來發展性的住宅作品。
除了住宅本身外，整體社區更強調景觀開放空間、大尺度退縮設計與完整公共設施配置。在洪平森眼中，住宅開發不只是「把容積蓋完」，更要思考如何為城市留下美好的天際線與生活環境。
打造平實天際線 拒絕千篇一律的城市樣貌
談到建築規劃，洪平森特別提到社區棟體高度設計。他認為，許多重劃區建築高度過於一致，容易形成呆板的城市景觀。因此，「國城寳實」在規劃時刻意採取不同高度設計，主要樓高約20至24層不等，部分棟別甚至達26層，藉由建築量體高低變化創造更有層次的都市天際線。
洪平森認為，建築不應只是開發商的商品，更是城市景觀的一部分。「如果全部都蓋一樣高，其實城市會失去特色。」他相信，一個好的建築作品除了銷售成功，更應該為城市留下視覺記憶與空間價值。
AI產業造富效應 南科新貴成為主力客群
近年台南最明顯的改變，莫過於科技產業快速聚集。台積電、半導體供應鏈以及AI產業浪潮，讓大量高所得人才南移。洪平森指出，這群新客戶的需求與過去傳統購屋族完全不同。「他們大部分都不是第一次買房。」他觀察，許多科技工程師、高階主管甚至創業人士，早已有自己的住宅，因此，再次購屋已經不是解決居住問題，而是追求更好的生活環境。
洪平森透露，在「國城寳實」的購屋族群中，科技產業客戶占比約三成至三成五，高於原本預期。這些客戶往往更重視環境品質、景觀價值、公共設施以及社區氛圍。換句話說，買的是生活品質，而不是單純買房。
洪平森甚至形容這群客戶為「AI新富族」。他們的出現，也改變了台南高端住宅市場的需求結構，「甚至有一個家族，一次買七戶 形成特殊高資產聚落。此外，也有科技業買家購屋後，再推薦同事、朋友進場，形成強烈口碑效應。
許多購屋客原本只是來看看，但當發現認識的朋友、主管甚至家人在同一社區置產後，決策速度明顯加快。這種群聚現象，逐漸形成平實營區獨特的高資產社群結構。洪平森認為，這才是真正難以複製的價值。因為，未來社區最珍貴的資產，不只是建築本身，而是居住其中的人。「大家其實買的是生活圈。」
均價逼近60萬元 創下平實營區新高
值得注意的是，「國城寳實」不僅銷售表現亮眼，價格同樣刷新市場認知。洪平森指出，目前實際成交均價大約落在每坪57萬元至59萬元之間。高樓層與景觀戶甚至突破每坪60萬元。以目前市場環境來看，已是平實營區代表性價格指標。主力產品則集中於24坪兩房、37坪三房以及40坪三房。總價控制在1600萬元至4000萬元內。此外，面公園第一排也規劃少量75坪景觀合併戶，提供高資產客戶收藏與換屋需求。
他認為，真正支撐價格的從來不是炒作，而是產品力。「好的地段、好的規劃、好的生活品質，自然會反映在價格上。」
三成買家來自外縣市 出現「北漂返鄉潮」
除了科技業客群外，外縣市買盤也是「國城寳實」的重要支撐。洪平森表示，「國城寳實」根據銷售統計，約三成客戶來自外地。主要可分成兩大類。第一類是過去離鄉到北部工作的台南人，隨著事業穩定與家庭需求增加，開始選擇返鄉定居。第二類則是南科與科技產業擴張後，因工作需求來到南台灣發展的新住民。這兩大族群共同推升近年台南高端住宅市場需求。
他認為，AI與半導體產業發展仍將持續帶動南部人口紅利，尤其台南結合科技產業、生活品質與房價基期優勢，未來發展潛力依然樂觀。
最特別策略：店面三年免租金
然而，最令外界意外的，或許不是銷售數字，而是國城對商業空間的經營思維。訪談中，洪平森透露，社區部分店面規劃將提供三年免租優惠。一般建商對店面最大的期待，往往是快速回收收益。但洪平森卻反其道而行，「店面不是用來賺租金的。」他進一步解釋，商業空間真正的價值，在於提升住宅生活品質，若只是單純出租給任何業種，很可能破壞整體社區氛圍。因此，國城希望透過招商篩選，引入優質品牌進駐，即便短期犧牲租金收入，也要換取長期住宅價值提升。
「商店是住宅的配套」 顛覆傳統建商思維
洪平森提出一套相當特殊的理論。他認為，商店本身不是獨立產品，而是住宅產品的配套設施。「很多人把商店街當商場來經營，我不這樣看。」在他的觀念裡，咖啡館、烘焙店、特色餐廳或生活品牌，就像健身房、游泳池與閱讀室一樣，存在目的並不是創造租金收益，而是服務住戶，因此，「國城寳實」提供免租條件，也希望導入真正提升生活品質的品牌，若能吸引優質品牌進駐，即使開發商少收幾年租金，最終也會反映在整體住宅價值與住戶滿意度之上。
洪平森認為，未來成功的住宅社區，不應只是有建築物，而要有完整生活內容。從國外社區得到啟發，洪平森坦言，許多開發概念來自國際大型住宅社區觀察，真正重要的是學習背後的理念，例如公共空間如何使用、商業設施如何與住宅共存、兒童活動空間如何規劃，以及如何透過空間設計增進鄰里交流。
從總銷200億元、已售160億元的亮眼成績，到AI新富族、返鄉客與高資產家庭進駐，再到「商店即住宅配套」的創新理念，「國城寳實」已不只是台南房市熱銷建案，更像是一場關於未來生活型態的實驗。隨著平實營區逐步成熟，這座匯聚科技人才、專業人士與高端家庭的新生活聚落，也正重新定義台南高端住宅市場的發展方向。
