鑫台灣財經網／顏瑞田／高雄報導
面對央行信用管制、股市資金排擠效應及房市交易降溫等多重因素衝擊，上市建商聯上實業（4113）董事長蘇永義30日在高雄捷運O9A基地聯合開發案動土現場受訪表示，目前房地產市場並非外界想像中的悲觀，而是進入「謹慎應對」的新階段。他強調，聯上實業未來仍將維持「穩中求健」的推案策略，不會盲目追價，也不會以大幅讓利換取銷售速度，而是依據市場條件穩定推案、穩定銷售。至於高雄捷運O9A基地住宅開發案，蘇永義透露，全案規劃興建兩棟住宅大樓，總投資金額約65億元，預計2027年第二季正式公開銷售，整體工期約五年，2032年完工。
蘇永義指出，此次取得開發權的高雄捷運O9A基地聯開案，聯上實業持股70％，將規劃兩棟住宅大樓，產品以首購及換屋市場需求為主，坪數約介於20餘坪至40餘坪之間，以二房、三房產品為銷售主力，全案總投資金額預估約65億元。
他指出，高雄捷運O9A基地聯開案目前已取得相關雜項執照，得以配合高雄市政府推動期程，提前展開作業，因此，工程進度可望較一般開發案更為順利。依目前規劃，該案將採預售方式銷售，預計2027年4月至6月間正式公開，若施工進度如預期進行，約需5年工期，可望於2032年完工交屋。
蘇永義看房市：不是悲觀 而是謹慎
近一年來，央行持續透過信用管制抑制炒房，加上市場交易量萎縮，房市氛圍明顯不如前兩年熱絡。對此，蘇永義並未採用看空或看多的二分法。他表示，「我沒有樂觀，也沒有悲觀，就是謹慎應對。」
蘇永義認為，目前市場雖然進入調整階段，但尚未看到系統性風險，也沒有出現價格崩跌現象。如果從實際市場觀察來看，房價確實有部分區域出現修正，但幅度相當有限，多數屬於個案調整或成交價格微幅回落，距離市場普遍期待的大幅修正仍有不小距離。因此，對建商而言，現階段最重要的並非追求快速擴張，而是回歸產品定位與銷售節奏管理。
蘇永義表示，過去市場熱絡時期，幾乎所有建商推案都能快速去化，但未來消費者將更重視地段、產品與價格合理性，市場已逐漸從賣方市場回到買方市場。
聯上前三季營收創高 獲利卻未同步成長
面對市場關注聯上近年營收表現亮眼，但獲利成長幅度相對有限，蘇永義也首度公開說明原因。他坦言，問題其實出在過去幾年預售市場太過熱絡，「前五、六年，幾乎每個案子都賣光。」蘇永義指出，聯上過去推出的許多預售案，往往剛公開銷售不久，便全數完銷，但，由於當時售價仍處於市場相對低檔，等到建案完工認列時，市場房價早已大幅上漲。換言之，後續房價增值所帶來的利益，多數由購屋客取得，而非建商本身。
他甚至笑稱：「現在回頭看，其實都是消費者賺走了。」由於快速完銷，聯上也因此無法享受到後續市場持續上漲所帶來的價格紅利，因此，雖然營收創高，但毛利率與獲利表現反而沒有同步提升。蘇永義認為，這正是聯上過去幾年面臨的重要課題，也反映出公司長期堅持市場合理定價的經營哲學。
聯上不追高定價 走穩健路線
蘇永義強調，聯上實業一向不是高價搶利型建商，公司產品定價原則始終以市場行情為依歸，不會刻意開出遠高於市場的價格。「景氣好的時候，不會賣特別貴，景氣不好的時候，也不用大幅降價。」在他看來，合理定價雖然未必能創造最高獲利，卻有助於企業穩定經營與品牌信譽累積。
他坦言，如果當年沒有那麼快售罄，而是保留部分戶數到市場最高峰時出售，聯上的獲利確實可能比現在好得多，但相對地，企業也將承擔更高的市場風險，因此聯上選擇以穩健銷售方式經營，即便因此犧牲部分利潤，也希望維持穩定發展。
成屋市場仍有買氣 關鍵在價格
近來房屋市場普遍認為買氣不佳，但蘇永義並不完全認同這項說法。他指出，成屋是否銷售順利，核心因素仍然在價格，「價格低一點就賣得快，價格高一點就賣得慢。」他認為，不論預售案或成屋案，本質上都遵循相同市場機制，只要產品與價格符合市場需求，就沒有賣不掉的產品。
以高雄近期市場來看，部分成屋案依然維持不錯銷售成績，顯示自住需求並未消失，而是消費者變得更加理性與挑剔，因此建商未來若要維持銷售動能，仍需回歸產品力與價格合理性。
高雄亞灣區建案 五字頭已成常態
談到市場關注度極高的亞洲新灣區房市發展，蘇永義表示，目前區域成交價格站上每坪50萬元以上已相當普遍，部分個案成交價格甚至持續向上突破，他認為，「5字頭沒有特別貴，也沒有特別便宜。」
他說，聯上今年營收依賴在預售階段即已完銷的「聯上康橋」，從今年七月開始交屋，並集中在第三季入帳，使得聯上營收衝至32.74億元的全年歷史次高位置，至於2027年的營收主力，則是聯上位於高雄亞灣的新案「聯上鉑璽」，該案預定今年底進場銷售。
央行短期應不會再出重手
對於外界高度關注的央行信用管制政策，蘇永義認為，短期內央行進一步緊縮的可能性不高。他指出，目前部分措施已出現適度鬆綁，包括第二戶貸款上限 調高至70％等，但因房價雖然有部分修正，但並未出現大幅下跌情況，因此，央行目前並沒有進一步放鬆或加重打房措施的急迫性，他預估，「短時間內應該會維持現況。」
股市降溫 有助資金回流房市
除了央行政策外，蘇永義也提出另一項值得關注的觀察。他認為，近兩年大量資金流入股市，是造成房市買盤縮手的重要原因之一。但隨著股市波動加劇，部分資金未來可能重新評估配置方向，「當股票不再那麼容易賺錢，資金就有機會回流不動產。」
蘇永義分析，過去幾年，股市持續創高，吸引大量散戶投入，但若市場出現震盪甚至修正，部分資金基於避險考量，可能重新回到房地產市場。從這個角度來看，股市降溫未必是房市壞消息，反而可能為住宅市場帶來新的資金動能。
