文／陳宏仁／全國農業金庫前營運副總經理
日本不動產市場長期以「效率」自豪，其中最具代表性的制度之一，就是被視為理所當然的「中間省略登記」。這套制度讓產權能從賣方直接跳到最終承受人名下，省去中間買方的登記成本與流程。看似聰明、快速、便宜，但在跨境交易愈來愈頻繁的今天，這種制度的盲點正被放大，甚至成為金融機構與買方之間的結構性矛盾，也是熱衷日本購屋置產的國人，應予警惕的，千萬不要跟錢過不去，陷入日本置產風險外溢與金融斷層的制度困境。
根據日本《宅地建物取引業法》第 35 條規定，日本買賣不動產有「強制規定」的條款，主要是為了保護買方權益、消弭資訊不對稱所設定的法律義務。即使買方主動表示不需要，依法也不得省略。包括：
產權與登記事項：土地及建物的所有權人、有無未塗銷的抵押權或限制處分等。
法令限制：都市計畫法與建築基準法的規範，例如建蔽率、容積率，以及未來是否具備「可重建（再建築可能）」的條件。
基礎設施整備狀況：自來水、排水、電力、瓦斯管線的引進與維護狀況，是否需額外負擔私道（私有道路）費用。
公寓大樓專屬事項（大樓物件）：每月「管理費」與「修繕積立金」金額。
前屋主是否有積欠費用。社區大樓是否有長期修繕計畫、未來是否預計大解調漲費用。住戶規約對寵物、停車位或民泊（短租）的限制。
災害與建物狀況：
災害風險評估（是否位於洪水浸水區域、土石流警戒區等）。耐震基準（1981 年 6 月前後的「舊耐震」或「新耐震」）。有無石棉、土壤污染紀錄或心理瑕疵（如自殺等事故）。
簽名效力：宅建士說明完畢並在文件上記名後，買方若簽名蓋章，即代表已充分理解並接受物件現況，日後不能以「不知情」為由向賣方或仲介求償。
語言與翻譯：若不懂日文，仲介公司通常會安排中文服務人員或譯員全程陪同翻譯，確保條款理解無誤。
如果在過程中，省略「強制規定」的話，銀行這邊沒辦法貸款，買方必須先以現金購買，完成過戶之後，才能向銀行申辦貸款，已有多個台灣人前往日本置產的案例發生。
最核心的問題在於：日本的制度，假設所有買方都能「先付錢、後拿產權」。這在日本本地或資金充裕的法人，可能不是問題，但對跨境買方而言，這是一種不合理的資金暴露。
更嚴重的是，制度本身與銀行的風控邏輯，完全脫節。銀行必須在產權確定後，才能設定抵押，但，制度卻要求買方在產權未到位前，即需先行支付全額。這不是單純的流程差異，而是政策設計上的結構性矛盾。
日本政府長期以「市場慣例」為理由，維持中間省略的合法性與普遍性，卻忽略了制度的外溢風險。當跨境資金大量進入日本不動產市場時，這種制度不再只是日本內部的交易習慣，而是直接影響國際買方的資金安全。
政策卻沒有任何配套、沒有風險揭露義務、沒有跨境交易指引，甚至沒有要求司法書士，在中間省略案件中，進行更高標準的查核。制度的便利被過度神化，而風險則被制度化地忽略。
銀行的角色更是矛盾的縮影。銀行明知中間省略，讓他們無法提前撥款，卻仍然默許市場持續使用這種制度。金融機構沒有義務去改革制度，但在跨境交易中，銀行的風控與制度的慣例形成了「雙重否定」：
制度要求買方先付錢
銀行要求產權到位後才能貸款，結果就是：買方被迫承擔制度與金融之間的斷層成本。
司法書士的角色，也被過度浪漫化。日本市場常以「司法書士會把關」作為中間省略的安全背書，但司法書士的職責是執行登記，不是替買方承擔資金風險。司法書士能確認產權是否可移轉，但無法保證賣方沒有隱性債務、無法保證交易過程不會出現突發法律糾紛，更無法替買方承擔過戶前的資金暴露。制度卻把司法書士，推到風險緩衝的位置，這本身就是政策上的錯置。
更值得注意的是，日本政府從未正視跨境買方的需求。在全球資金流動加速的今天，日本仍以「本地慣例」作為制度的正當性，卻忽略跨境買方的金融依賴、風險敏感度與資金調度限制。
制度的便利性，是建立在買方願意承擔風險的前提上，而不是建立在政策的安全設計上。這種制度不改革，風險就會持續外溢，最終影響日本市場的國際信任度。國人前往日本購屋置產，權益也將受到影響，嚴重者，甚至可能產資金斷鏈，興沖沖置產，卻敗興而歸。
中間省略不是不能用，而是不能被神化。它的本質是「效率優先、風險自負」。 在本地市場或資金充裕的法人手中，它是工具；但在跨境買方手中，它可能是陷阱。
制度若不改革，銀行若不介入、司法書士若不提升查核標準，日本不動產市場的國際化，就永遠停留在表面。跨境買方的資金安全不該被制度犧牲，金融機構的風控不該與政策脫節，司法書士的角色不該被過度期待。中間省略的便利性值得肯定，但制度的盲點更值得被正視。
真正成熟的市場不是「效率至上」，而是「風險透明」。日本不動產市場若要持續吸引跨境資金，就必須面對這個制度性的缺口，而不是讓買方在制度與金融的夾縫中自行承擔代價。有意前往日本置產的台灣人，必須三思而後行，才能確保自己的權益。
