文／徐佳馨／住商企研室執行總監
央行在九月份理監事會上，採取不升息的舉措，被外界認為是保守措施，加上房產圈流傳一句老話：「利率不升，房價不死。」彷彿只要央行按兵不動，房價就會金剛不壞。
但2025年給了這句話，一記漂亮的反例。央行自2024年3月最後一次升息半碼後，政策利率已連續10次凍漲，五大銀行新承做房貸利率全年平均2.28%，只比前一年多0.12個百分點。利率幾乎沒動，全台建物買賣移轉卻從35萬棟掉到26.1萬棟，年減25.5%，是有統計以來最大的單年跌幅；內政部住宅價格指數也從2024年第4季的高點連跌三季。利率沒升，房市卻先趴，問題出在哪裡？
利率管方向，政策管力道
筆者將2001年以來的五大銀行房貸利率與買賣移轉棟數，放在一起看，結果很有意思：利率上升的年份，交易量多半下滑，兩者年變動的相關係數，約為負0.53，雖有關聯性，但不絕對，而2007、2008、2022、2023這四個利率上揚的年份，交易量全部衰退，這一點，俗諺沒說錯。
但真正讓交易量「斷崖」的年份，都不在利率大動的時候。2011到2016年，房貸利率一直待在1.7%到2%之間，交易量卻從40.7萬棟縮到24.5萬棟，少了四成；2016年利率甚至往下走，交易量照樣大減16%。觸發點分別是奢侈稅、實價登錄與房地合一稅。2025年也一樣，踩下煞車的是第七波選擇性信用管制與銀行不動產放款滿水位，而不是利率。
換句話說，信用管制與稅制才是真正的房市煞車。根據央行季刊中某篇聯徵中心資料做的研究也發現，第一波信用管制讓受管制族群的購屋價格下降約6%。這是台灣少數有因果證據的研究，主角是「貸不貸得到」，不是「利息多少」。
升息了，房價也不一定跌
反過來看，利率升了，房價也未必買單。
2004年到2008年央行連續升息，重貼現率從1.375%拉到3.625%，2007年信義房價指數仍上漲5%以上。美國更戲劇化：聯準會2022年起快速升息，房價只跌了5%，2023年7月就再創新高。聯準會自己的研究指出，手握低固定利率房貸的屋主不願換屋，市場供給變少，在原本就吃緊的市場反而把房價推高約8%。
不過，台灣房貸以浮動利率為主，這套「惜售撐盤」的劇本不能直接套用。
台灣真正的狀況是：這一輪升息總共不到1個百分點，月付金增加不到一成。台灣不是升息無效，而是從來沒有真正升過息。
家庭的痛點，在房價不在利率
那利率要升到多少，家庭才扛不住？
筆者用內政部公布的全國中位數家戶可支配所得99.14萬元試算。買一戶1,000萬元的房子、貸8成、30年，房貸利率從2%升到3%，月付金只多約4,200元；要升到4.66%，房貸才會吃掉家庭所得的一半。
但如果買的是1,500萬元的房子，利率只要1.48%，房貸負擔就已超過五成。也就是說，在高總價區，許多家庭早在低利率時代，就被房價擋在門外，利率只是最後那幾根稻草。真正替買方撐住的，其實是拉長年期、寬限期這類工具：這也讓同樣1,000萬元的貸款，如果將貸款年期從20年拉到40年，等於替家庭換到超過3個百分點的利率緩衝。
與其說「利率不升，房價不死」，從過去20多年的數據看來，管制不緊，房價不死；負擔不破，房價不崩。這也意味著，當銀行放款水位與貸款成數、首購優惠貸款延續，房地產就還能苟延殘喘。
整體而言，對於台灣這個淺碟型的市場而言，利率是溫度計，信用管制是開關，房價是決定誰還能留在場上的關鍵。
對於深信「房價不升，房市不死」的購屋人來說，該思考的，反而會是購買力能否扛得起想買的房子，而非讓房市崩盤的不確定性，決定自己的購屋規劃。
