鑫台灣財經網／顏瑞田／台南報導
台南永康鹽行重劃區近年因南科外溢人口、教育資源與交通軸線，成為新興住宅熱區。來自台中的富利暘建設執行長黃聿邦，以都市計畫背景與高度系統化的開發邏輯，向前來參訪的「台南建築新世代」成員，說明外來建商如何在住宅大樓林立的鹽行重劃區，選擇推出「仰承」三代同堂透天的勝戰思維。作為鹽行重劃區稀有的透天案，「仰承」今年5月進場，全案16戶，鎖定南科主管、永康企業主、在地地主，以及自營商族群。
「台南建築新世代」會長陳智揚23日率領20多位成員，參訪鹽行重劃區的「仰承」透天豪墅。富利暘建設執行長黃聿邦介紹建案時，以「風險—週期—決策」為主軸，完整剖析外地建商如何在台南透天市場中找到稀缺地段、降低開發風險，並以極致化的法規運用打造差異化產品。
外地建商的城市選擇：從台中到台南的風險敏感度
黃聿邦的背景橫跨都市計畫與商業不動產，原本預計赴英國世邦魏理仕（CBRE）任職，卻因疫情返台。回到台灣後，他觀察到台南的城市成長速度與創造力，決定南下開發。
黃聿邦指出，台南的都市紋理、地質、道路用地歷史，都跟台中完全不同。他坦言，外地建商在陌生城市的第一步，往往不是「機會」，而是「風險」，因此，「外地建商看地不能靠感覺，要靠系統。」
黃聿邦以第一個在台南推出的建案「仰哲」為例，詳細描述外地建商在台南開發時可能遇到的風險，包括財務槓桿、地質、道路、鄰房，都是開發者必須面對的現實，也都可能是推案風險的起點。
黃聿邦特別提醒，台南開發住宅，不是「看地漂亮就買」，而是「每一塊地都像在抽盲盒」。除了都市計畫法、建築技術規則，大法官對於相關判例的解釋，同樣重要。
週期是判斷時機的核心：現在的決策是為兩年後的市場準備
台南房市與國內其他縣市走勢一致，正處於下坡的築底階段。黃聿邦引用 Richard Barras 的房地產週期模型，指出台灣目前位於「供給過剩 → 衰退期」的中間。「市場好時推案，你會以為自己很厲害；市場壞時，才看得出風險控管。」他認為，建商的決策不能只看現在，而是要看兩年後的市場。因此，資金保留、分階段釋出、產品差異化，是新世代建商必須具備的能力。
富利暘建設在台南虎尾寮、湖美，以及鹽行重劃區的三個透天建案，呈現明確的產品演進線。黃聿邦指出，台南第一案「仰哲」，屬於極致化透天坪效的代表，在虎尾寮182.34坪的基地上，創造垂直完整的生活機能，預售時四個月完銷，成為台南透天市場的特殊案例。他強調，「極致化不是把空間無限做小，而是在法規界線下創造極限。」
至於本次參訪的第三案——鹽行重劃區「仰承」，則是三代同堂透天的回歸。產品定位為「三代同堂」，一樓雙車位、二樓客廳餐廳及廚房、三四樓雙主臥、五樓兩間套房、六樓一間多功能室。黃聿邦說，主力客層包含南科主管、永康企業主、在地地主，以及自營商族群，社區戶型開價3,880萬元，臨路戶型每棟開價約5,350萬元。
「仰承」是富利暘建設在台南的第三個透天案，也是品牌邁向成熟後、「城市尺度升級」的透天產品。談到「仰承」的規劃理念，黃聿邦指出，「仰承」讓透天不只是住家，而是一套生活系統。三大規劃核心包括：
一、融合在城市尺度裡的透天：透天不是孤立的建築，而是佇立於街道上的一幢完整作品。
二、空間機能升級：從三代同堂走向「多世代共居」，容納不同生命階段，呼應房地產以傳承為核心的價值。
三、建築語彙與材料升級：品牌成熟後的風格定義。「仰承」導入系統化的立面規劃、高耐候材料、低維護外牆、穩定安全的電梯配置，以及專為透天設計的垂直動線優化，讓「居住者在透天裡，看得到細節。」
黃聿邦認為，外地建商在台南開發，不能依賴直覺，而是要依賴都市計畫、地質判讀、道路用地歷史、法規彈性、市場週期、產品差異化，以及風險可控性。「決策的價值，在於那些隱藏的龐大成本。新世代建商更要學會運用系統化的分析方法，才能在台南找到真正的機會。」
