鑫台灣財經網／顏瑞田／高雄報導
2026年台灣商用不動產市場，在科技業擴廠需求帶動下全面爆發。世邦魏理仕（CBRE）台灣總經理林敬超11日在高雄的專題演講指出，今年上半年商用不動產成交額已突破2,000億元，不僅提前達到往年全年水準，更以年增92%的驚人速度改寫市場紀錄。工業地產更呈現「獵場時代」的激烈競逐，科技業者為搶產能、搶地、搶廠，正全面改寫台灣不動產交易結構。
科技業訂單滿載 廠房缺貨推動企業改買土地自建
林敬超指出，AI 供應鏈與半導體產能需求持續爆量，科技業者手中訂單已看見未來3至5年的滿載趨勢，若不立即擴廠，將無法承接後續訂單。近期市場已出現多筆大型交易，包括：北部高科技公司以34億元購入苗栗工業廠房，另一家科技企業於桃園購入廠房。大立光於台中工業區購入老舊廠房，預計拆除重建。
他說，市場廠房供給已明顯不足，部分企業開始直接購地自建，以縮短擴產時程。公開標售案更出現自用型買方激烈競價的情況，為搶得產能布局，企業普遍願意付出高議價率。
商用不動產交易爆量 上半年即達往年全年水準
林敬超表示，根據CBRE統計，台灣商用不動產今年1至6月成交額突破 2,000億元，相較去年全年3,200 億元，已完成近三分之二。此數字不僅遠超過過往平均水準，更創下歷史少見的高速成長。其中，工業地產為最大推手，上半年成交額已超越去年全年。廠房交易金額逼近1,000億元。商用不動產交易結構中，廠房占比高達72%，較過往兩至三成的水準大幅躍升。
他形容，今年的市場已從「獵地時代」，正式進入「獵場時代」，科技業者買廠的積極程度已如同開發商買地。
自用型買方全面主導 壽險業因收益率門檻受限而退場
交易結構也出現劇烈變化。林敬超表示，土地市場過去由開發商主導，占比約八成，但今年已降至47%；反之，非地產企業（自用型）占比升至36%，顯示企業擴產需求已取代開發商成為主力。
在商用不動產領域，自用型買方更占八成，成為市場絕對主導力量。壽險業者則因最低收益率門檻提高至2.72%，而北市辦公室平均報酬率僅約2.5%，導致壽險投資明顯縮手。除少數自用型需求（如南山人壽購入高雄意象帝國辦公大樓）外，壽險業者已逐漸淡出大型商用不動產交易。
投資市場兩極化：物流、廠房、數據中心溢價強勢
CBR 調查顯示，投資人對市場看法呈現明顯兩極：看好者認為價格已落底，未來具反彈空間。保守者則認為價格仍未觸底，選擇減少配置。在產品類型上，投資人願意溢價購買的標的集中於物流設施、工業廠房，以及數據中心，這些類型普遍願意接受10%以上溢價。相對地，A辦、住宅、商場、旅館等非AI供應鏈相關產品，投資人則期待折價出手。
ESG 成為北部商辦競爭核心 老舊大樓加速改造
他說，在ESG趨勢下，北部老舊商辦紛紛投入改造，以取得LEED、WELL、綠建築等認證。因為，外商租客對ESG要求高，若大樓未具備相關認證，租客可能直接搬離。市場普遍認為，具ESG認證的大樓資產價值可提升約5%，成為業主積極改造的主要動力。
高雄成科技業新腹地：能源充足、腹地廣大、招商爆量
林敬超認為，高雄在AI時代具備三大核心優勢：
一、能源充足。北部已出現契約容量不足案例，企業買廠後仍需再找新廠補足電力。高雄能源供應相對充裕，成為科技業南移的重要誘因。
二、腹地廣大。北部土地稀缺，基地僅 50–100坪，開發商難以取得大面積土地。高雄則吸引北部建商南下布局，近年十大土地交易中，多家知名建商積極進場。
三、招商案密集落地。高雄近年大型投資案頻傳，包括212億元TOD案、鴻海 138億投資案，以及台灣人壽165億元的AI智能化案。
亞洲新灣區成A辦需求新引擎
他說，亞洲新灣區的亞資中心高雄專區，引進7,200億元左右的資產規模、190 間家族辦公室。若每間家族辦公室需100坪辦公空間，將產生19,000坪的高規格A辦需求。因為，家族辦公室偏好高品質，具ESG 認證的商辦，將成為高雄未來商用不動產的重要支撐力量。
林敬超指出，台灣在AI時代迎來前所未有的產業紅利，科技業擴廠需求強勁，商用不動產交易量爆發，市場結構全面改寫。高雄因能源、腹地與招商優勢，正成為下一波科技業與商用不動產的重要戰略基地。
