鑫台灣財經網／顏瑞田／高雄報導
在預售屋成為房市主流購屋模式的此刻，與建商、代銷、房仲相關的法律糾紛，從未斷過。從紅單違法銷售、預售屋延遲完工、契約審閱期爭議，到成屋交屋後的漏水與結構性瑕疵，消費者與業者雙方的衝突，愈趨複雜，甚至演變成高額訴訟，永然聯合法律事務所高雄所合夥負責人吳任偉15日以大量實務案例，完整拆解預售屋與成屋交易中，最常見的四大爭議，內容不僅反映市場現況，更揭示未來房市法規走向，成為業界高度關注的焦點。
張老師百元行善團15日邀請永然聯合法律事務所高雄所合夥負責人吳任偉，以「不動產常見紛爭與糾紛解決之道」，針對預售屋爭議、借名登記爭議、包租代管與租賃爭議、不動產詐騙爭議等四大議題，發表專題演講。
預售屋在法律概念上雖然也是不動產，但本質上仍是「債權」
吳任偉指出，多數消費者以為購買預售屋，等同於買到或擁有「房子的所有權」，但，法律並非如此認定。根據《不動產經紀業管理條例》，預售屋屬於「可移轉的權利」，本質是債權，而非物權，「消費者在未來建案完工後，可以依預售屋買賣契約向建商請求履行交付完成建築房地的『權利』，並非房屋、土地的所有權」
他強調，這項法律定性影響深遠，包括：
- 繼承時，預售屋不是房屋，而是債權：繼承人承接的不是房屋所有權，而是「對建商的債權請求權」。遺產稅申報也以已付款金額為主，而非房屋市價。
- 交易糾紛中，買方主張權利必須回到契約：例如常見的延遲完工、物之瑕疵擔保、契約解除、損害賠償等，都必須以雙方所約定之契約為基礎。
- 法律風險比成屋更高：因為尚未完工，買方承受建商財務、工程進度、法規變動等多重風險。在預售屋占新案供給七成以上的市場環境下，理解「預售屋是債權」已成為消費者的基本法律素養。
紅單銷售違法構成「共同侵權」，代銷也要賠
預售屋最具爭議的環節之一，是建商或代銷在尚未取得「建造執照」前即進行銷售，俗稱「紅單」。依《建築法》與《公寓大廈管理條例》第 58 條，建商必須取得建造執照後才，能銷售預售屋。
吳任偉律師提醒，「建商一定要拿到建造執照，才可以進行合法銷售。」他說，在一件最高法院判決中，法院認定建商未取得建造執照即進行違法銷售，代銷人員明知仍推案，消費者因此受損，因而構成民法第 184 條第 2 項「違反保護他人法律」的共同侵權行為。
更重要的是，法院認定代銷人員需負(不真正)連帶賠償責任，吳任偉律師引用法院觀點，「法院是判你們都是共同侵權，因為你把 185 條共同侵權行為，全部綁在一起。」此案對業界衝擊甚大，特別提出來讓相關從業人員了解，以免遭到共同侵權行為連帶損害賠償。
契約審閱期，消費者擁有「條款無效」的主張權
吳任偉指出，預售屋契約屬於「定型化契約」，依《消費者保護法》第 17 條，建商必須提供至少 5 天審閱期。若未提供，或契約中包含不得記載事項，該條款「無效」。吳任偉律師強調，「法律規定不得少於 5 天」違反的話，是條款無效，而不是整部契約無效。
他說，在實務上，常見仲介或代銷人員，要求買方「放棄審閱期」，消費者未充分理解即簽署，契約中同時出現矛盾條款（例如既寫審閱期，又寫放棄審閱期），這些情況都可能成為日後訴訟的攻防焦點。
吳任偉律師提醒，審閱期的目的，在於讓消費者「沉澱激情」，避免衝動購屋。他也強調，若放棄審閱期，必須在「特約條款」中明確記載，建議要特別說明理由(為何要拋棄)，才能盡可能避免後續不必要的紛爭。
延遲完工爭議，可能構成「不真正連帶責任」
吳任偉表示，在預售屋糾紛中，延遲取得使用執照，是最常見的訴訟類型之一。近期一件高雄橋頭地院判決中，買方因建商延遲取得使用執照超過 300 天而提告，並主張解除契約與違約金。此案的爭點在於土地契約由自然人簽署、房屋契約由建設公司簽署、兩份契約是否構成「不真正連帶責任」，法院認定，土地與房屋目的不可分割，消費者購買的是「完整的房地」，因此，兩者構成不真正連帶責任。
吳任偉律師引用法院觀點，「土地跟房屋目的本來就不可分割，構成不真正連帶」，此外，法院也認定違約金計算方式（已付價款 × 每日萬分之五利息）合理，不予減免。此案成為預售屋延遲完工訴訟的重要參考判決。
瑕疵擔保 vs. 保固責任：兩種完全不同的法律效果
至於成屋交屋後的漏水爭議，是房市中最常見的糾紛之一。吳任偉律師將其分為兩大類：
- 物之瑕疵擔保責任（法定責任）：不以故意或過失為必要，消費者可主張解除契約或減少價金。這個權利買方也可以「拋棄」，但必須寫清楚。吳任偉律師提醒，瑕疵擔保責任雖然可以拋棄，然而，若契約同時出現矛盾條款（例如既寫瑕疵擔保，又寫拋棄瑕疵擔保），將造成重大爭議，甚至演變成訴訟。
- 保固責任（契約責任）：保固責任的精神是，只要買方發現瑕疵，賣方就必須修繕，不問原因。吳任偉律師說：「保固責任是什麼？就是藉由契約約定或法律規定，在通常使用之情形下，建商保證在一定期限內，應就買賣標的物維持相當品質之約款。」「制度目的，就是要使買方取得比「物之瑕疵擔保」更為有利的地位」，因此，建商只要願意修，買方原則上不得任意拒絕、甚至逕行解除契約，保固期間可由法律或契約約定，依預售屋定型化契約，結構性項目保固 15 年，固定建材設備保固 1 年。內政部在 98 年與 111 年兩度函釋，明確指出「結構性漏水」屬 15 年保固範圍。
公寓大廈漏水：專有 vs. 共用界線模糊，爭議更複雜
成屋交屋後，若漏水發生在公寓大廈，責任認定更為複雜，吳任偉指出，依《公寓大廈管理條例》第 10 條規定，專有部分，住戶負責，共用部分，管委會負責，但實務上常見「灰色地帶」，例如伸縮縫，樓板下方管線的約定專用 vs. 約定共用。
吳任偉律師分享一件伸縮縫漏水案例，一棟大樓的伸縮縫，位於樓板下方，需從專有部分進入修繕，該住戶拒絕修繕，也拒絕讓人進入，管委會竟召開區分所有權會議，把伸縮縫「約定專用」給該戶，導致樓下漏水無法處理，爭議擴大，他說，此案涉及決議撤銷、決議無效，故意侵害他人權利，是公寓大廈漏水爭議的典型案例。
吳任偉指出，從預售屋到成屋，從紅單到漏水，從契約審閱期到結構性保固，房市交易已不再只是買賣，而是高度法律化的專業行為，無論是建商、代銷、仲介或消費者，都必須理解預售屋是債權，不是物權、建造執照是銷售前提、契約審閱期不可忽略、結構性漏水保固 15 年、以及公寓大廈漏水責任需精準判斷，因為，在房市高度複雜的環境下，法律素養已成為每位參與者的必要能力。理解法律，才能真正保障自身權益，也讓市場更健康、更透明。
